不少中介反映，现在约客户看房太难了。有的一拖再拖，有的干脆说“等年底”。
等年底，真的会有更大优惠吗?
01
我们常说，供求关系决定价格。那你知道，天津每年的新房需求量有多大?
其实，天津近些年的新房需求量十分稳定，已经近乎是一个“恒量”。
去年，1366万平米;前年，1225万平米;大前年1300万平米……再往前也差不多是这个水平。
因为这是与天津1500万的人口基数相关联。
也就是说，天津一年的需求量基本在1300万平米左右。
虽然今年因疫情影响，不能以“正常量”论之。但最少也得有1200万平米。
那截至9月底，天津已“满足”了多少呢?
成交数据显示，2020年1-9月，天津共计成交856万平米。
这是什么概念?
1)去年前9月的成交量之和是979万平米。今年比去年同期少了12.6%。
2)假若按1200万平米计算，今年前9月只完成了71%，还有300多万的需求“缺口”。
这也预示着，今年年底楼市会“翘尾”。
再者说，这两年，天津年底翘尾已成惯例。前年是只有新房翘，去年是新房、二手房一起翘。
今年大抵也会翘，这是惯性使然。
粗略估计，今年最后这三个月，保底360万平米，好的话能卖到400万平米。
02
至于价格会不会降?还得看供应。所有的价格都是供需的表现!
从供应端来看，今年楼市步入正轨后，天津的月供应量基本在140万平米左右。
小学数学，140*3=420。最后三个月的供应量就是420万平米。
成交360万平米，供应420万平米，供求比1.17，处于合理范围内。只有当供求比小于1，才会涨价。
从这个角度来说，今年年底肯定不会涨价，有可能还会有优惠。
为什么这么说呢?
在需求量恒定的时候，决定价格的关键就是供应。供应量大了会“吃不消”，供应少了会“抢食”。
目前来看，疫情过后的几个月，天津的月供应量都很正常，供求比也在合理范围内。除了9月份。
这是因为很多开发商还是按照金九银十的思维供货，把节点排在了9月份。
以致于9月份的供应量激增了248万平米，一下子就把当月的供求比拔到了2.11!
不过，接下来的这几个月不会有这么大的量了。
03
土地供应，也不能忽视。
不可否认，今年的土地成交量跌了。去年全年住宅揽金1236亿元，前9月揽金1079亿元。
而今年1-9月，卖地总收入约670亿元，是去年同期的62%。
按目前情况来看，估计今年也就950亿元的量。
土地出让总建筑面积也减少了。
截至9月底，天津今年已成交了907万平米宅地，相比去年同期少了43%。
今年的地，明年的房。这也预示着，明年的新房供应会少40%左右。
回到供求基本面，需求稳定，供应减少，价格走势不言而喻。
还有一点，必须明确——地价没有跌。
今年前三季度，天津宅地的整体成交均价是7384元/平米，比去年同期、全年乃至前年，都高。
从各板块表现来看，地价也没有下降。精武镇还是1万+，新梅江住宅楼面价还是2万出头……
其中不少还是溢价成交。
据统计，今年前三季度成交的72宗宅地中，22宗为溢价成交，占比高达31%。
新城武清地块溢价40%，自持3500平米;河西华宇、鲁能地块溢价率也在20%以上……
市区市场热度也在走高。截至目前，市内六区已成功卖地8宗，规划体量超80万平米。
由此，可以得出两个结论：
1)明年新房供应会减少，不乏涨价风险。
2)明年的新房供应倾向于高端，对刚需来说并不友好。
04
当然，涨跌也分开发商、分板块。
龙生九子，各有不同。开发商的“性格”也不尽相同。
像有些开发商，每年都会有一波降价潮，扛不住就会以价换量。而有些房企却很硬挺。
前者可以等，但对于后者，等降价也是白等。
板块也不全是一个走势。南站、张家窝就是个例子。
南站板块的招商公园1872涨价了，连带的津门正荣府也涨了一点，另外，金融街西青金悦府开盘价也不低，比张家窝高出2000多。
而张家窝却普遍在降。融侨阳光城皓玥已经降到了16700左右，社会山西苑送装修款，不仅高层、多层送，别墅也赠送35万装修。
这就是我们之前说过的“二八定律”。
还有一类盘不能等——体量不大或剩余房源不多的。
这样的项目不能犹豫太久，不是说价格一定不会降，而是等来等去，不仅你看中的房子会没有，选择面也会越来越窄。
比如精武镇大南河，现在都没有小户型了;
南站津门正荣府80平米户型已全部售罄，想买都没有了;
金辉中环云著也卖完了;
中储正荣栋境原来卖2万6千多，现在就剩下4套房了，价格调到了2万8……
05
综上可见，对于刚需买房人来说，今年年底是个机会。
而且现在已经有风声，天津会出“好消息”。
所以如果价格够劲爆，不用犹豫。毕竟房住不炒，能够买得起才是正解。
豪宅即使降个上百万，也不是刚需的菜。
刚需买房真的不用太纠结，适合自己、够得上，就够了。
来源：天津365淘房
