房子作为大宗消费，购买前总得做些考察。 其中，对买房人最为重要的，就是判断将要买的这个房子，是否在“极限通勤半径”内。 这个名词说着挺绕嘴，但对买房人来说，绝对是选房“杀手锏”。 在这个距离标尺下，如果看上的房子超过这个“半径”，再便宜、再有诱惑力，也不能买。 因为，这样的房子很可能会“砸”在手里。
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这个道理听上去不难，难的是如何评估整个城市的“极限通勤半径”距离? 要知道，每个城市都不是绝对静止的，人群的涌动也不会总保持平衡有序，不断变化的城市很多数据是无法精确的。
同时，经验也告诉我们，要想获得这个“距离”数值，个体差异也会很大。 有的人可以为了生活接受40公里开外，甚至60公里的通勤半径，但有的人却无法接受5公里以上的通勤半径，真的是因人而异。 但对买房者来说，大家只需要知道大多数人的平均值就可以了。 关于“极限通勤半径”，北京市城市规划设计研究院曾专门做过研究，得出的结论是：全球范围这个半径值已经达到50公里。 其中，最具代表性的东京都市圈，从1920年的都市圈半径10公里，通过不断发展拉伸到1980年已经扩大到50公里。
而且，自从1980年开始，东京都市圈的通勤长轴半径始终稳定在50公里左右，短轴半径也稳定在30公里左右。 无独有偶，按照同样的人口密度标准，纽约都会区的成长轨迹，和东京都市圈非常相似，也都是由内向外一点点的逐步扩展拉伸。
更为有趣的是，纽约都会区同样和东京都市圈一样，在1980年前后，就完成了通勤长轴半径50公里左右的稳定发展，短轴半径也同样定格在30公里左右。 东京都市圈和纽约都会区的通勤长轴半径，这么多年都稳定在50公里左右，不是偶然的，这充分体现了东京和纽约居民的日常生活规律、通勤特点，以及区域的交通运输状况。
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同样，2018年，滴滴出行发表了对国内重点城市通勤情况的调查结果。 北京的“出行半径”是31.7km，居全国第一;其次是上海30.8km、深圳30.5km、广州29.8km、成都是29.3km。 天津在这份数据中，以“出行半径”28.7 km排名第九。 显然，30公里是中国城市“出行半径”的极限值。
但城市永远都是运动的，动态的城市生长，也会带来数据的更迭。 今年5月，中国城市的“通勤半径”获得了重要更新。 住建部城市交通基础设施监测与治理实验室，中国城市规划设计研究院，联合百度地图慧眼发布《2020年度全国主要城市通勤监测报告》。
数据来源：《2020年度全国主要城市通勤监测报告》 这份最新的报告，选取了36个中国主要城市，借助百度地图位置服务和移动通讯运营商数据，从通勤范围、空间匹配、通勤距离、幸福通勤、公交服务、轨道覆盖6个方面，描绘出城市最新的通勤画像。需要注意的是，滴滴出行之前发布的那个出行半径排名，只计算了驾驶汽车出行的半径，因此得出了30公里是中国大城市普遍的极限半径。 而住建部和百度地图的这个报告，是综合计算了地铁、公交、私家车等多种出行方式，得出的最新的“极限通勤空间半径”是40公里。 两者相差10公里。 这恰恰说明，大城市的“出行半径”始终是个动态数值，它会随着交通出行方式与技术的不断升级，突破旧的极限值。 当整座城市从汽车出行时代迈入轨道出行时代后，极限通勤半径也就增加了10公里。
回看天津，也印证了这个趋势。“极限通勤空间半径”从2018年的28.7公里，到2020年的37公里，同样获得了将近10公里的突破。 而这种突破，还会一直继续。 因为不少大城市已经开始建设高速地铁了，像广州地铁的18号线，设计时速就高达160公里，建成后可以轻松的把50公里外的南沙拉入半小时生活圈。 汽车时代，我们买的房子在通勤上的极限空间半径只能是30公里，超出这个半径的房子，买下后再出手是要打一个问号的。 但随着更高速技术加持的轨道交通路网的健全，这个极限半径距离突破到了40公里，可见，大城市依然凭借先进的交通出行方式在逐渐扩张。
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有东京和纽约的发展案例作为参考，相信中国大城市的通勤极限半径拉伸到50公里并不是件困难的事情，只是时间的问题。 更何况，中国的轨道交通技术，那可是领先全球的。 那么，一旦天津的城市极限通勤空间半径由现在的37公里，被继续拉伸至50公里，将给买房人带来怎样的影响呢? 天津的城市发展格局与北京、上海、深圳等城市还有所不同，主要呈“射线状”发展。 按照现在的极限通勤半径距离37公里衡量，天津的通勤半径圈，呈现的是长轴为37公里、短轴为25公里左右的椭圆形拉伸发展。
天津极限通勤半径示意图 在目前这个“资产安全圈”内，天津东部楼市极限通勤半径最远可覆盖到：军粮城和东丽湖板块。南部可以抵达津南咸水沽与海教园两个板块，北部则可以将武清的南湖板块收入圈中，西部边界则在杨柳青板块附近。 当然，天津与其它城市另外的不同就是天津是双核发展，除了天津市中心以外，还有另外一个中心，那就是滨海新区。
天津滨海新区通勤半径示意图 滨海新区的出行半径，参考天津主城区的数据，结合滨海新区狭长的地理位置，其半径数值为长轴20公里，短轴10公里。 也就是滨海新区的“资产安全圈”，最北边覆盖到中新生态城板块，最南边则在官港森林公园附近，而东西则可以覆盖东疆港板块和塘沽湾板块。
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我们不难发现，无论是市区还是滨海的“资产安全圈”，越靠近圈内核心地带，越容易拥有较为完善的城市资源，特别是教育、医疗、商业配套和交通状况都很成熟。 而在这个圈的外延部分，配套还是有所欠缺，特别是交通环境以及轨交线路分布的还不是很平均。
未来，这个圈肯定会继续向外拓展，潜能还是很足的，往往这也是“机会型”买家可以接受的极限置业距离。 如果超出这个极限区间来买房，可能真要做好卖不出去的准备了。 当然，会有不少买房人问，城市在发展，这个 极限通勤空间半径是动态的，无法很准确判断房子的实际价值，特别是轨道交通覆盖不完善的现状下，有什么量化指标能指导买房呢? 答案就是“通勤时间”。 别管你通勤半径是10公里，还是30公里，或者是50公里，甚至以后突破80公里，只要你的“通勤时间”能控制在一小时以内，就在“资产安全圈”内。
这一概念在去年发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中有明确解读，一小时通勤圈就是都市圈的极限半径。 所以，超出一小时的“通勤时间”，再好的房子也要三思了。 未来10年，天津的“资产圈半径”还会凭借交通技术与路网的普及不断扩张，但终究突破不了“一小时”这个通勤的极限时间。 可见，“资产安全圈”外加“一小时通勤时间”这两个标准，将是未来买房人判断房产入手价值的一个简单粗暴，但又非常有效的参考依据。
文章来源：天津365淘房
